حين نتفق أنا والمشتري على سعر لمسكن فاخر، يكون السؤال التالي دائمًا تقريبًا هو نفسه: كم سيكلفني فعلًا يوم الصفقة؟ سعر الشراء هو الرقم الذي يتذكره الجميع، لكن التكاليف المحيطة به في هذا المستوى تصل إلى مئات الآلاف من الدراهم، ومن الأفضل بكثير معرفتها قبل تقديم العرض لا بعده. هكذا أعرضها على عملائي، بالاعتماد على الرسوم التي تنشرها دائرة الأراضي والأملاك اليوم.
رسوم نقل الملكية: أكبر تكلفة منفردة
تفرض دائرة الأراضي والأملاك في دبي رسوم نقل ملكية بنسبة 4% من قيمة البيع عند تسجيل الملكية. وفي صفحة خدمة تسجيل البيع الخاصة بها، تعرض الدائرة ذلك بنسبة 2% على البائع و2% على المشتري. أما عمليًا في سوق إعادة البيع، فالعقد بين الطرفين هو ما يحدد من يدفع، ومن الشائع أن يتحمل المشتري النسبة كاملة 4%. وأحرص دائمًا على أن يُكتب ذلك بوضوح في عقد البيع والشراء حتى لا يحدث أي سوء فهم في مكتب أمين التسجيل.
تنطبق النسبة نفسها 4% عند التسجيل المبدئي لشراء على الخارطة لدى دائرة الأراضي والأملاك عبر السجل العقاري المبدئي المعروف بـ«أوقود» (Oqood). ويتحمل بعض المطورين جزءًا منها أو كلها حافزًا عند الإطلاق، لذا يستحق الأمر السؤال قبل التوقيع بدلًا من الافتراض.
رسوم التسجيل الأصغر
تحيط برسوم نقل الملكية مجموعة من الرسوم الثابتة. تدرجها دائرة الأراضي والأملاك في صفحة خدمة تسجيل البيع، وهي متواضعة مقارنةً بنسبة 4%، لكنها جزء من الميزانية:
- إصدار سند الملكية: 250 درهم.
- رسوم المعرفة ورسوم الابتكار: 10 درهم لكل منهما.
- رسوم خريطة أو مخطط تتراوح بين 100 و250 درهم، بحسب العقار.
- رسوم أمين التسجيل (شريك الخدمة لدى دائرة الأراضي والأملاك): 4,000 درهم إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة للمبيعات البالغة 500,000 درهم أو أكثر.
إذا كنت تشتري بتمويل عقاري، فإن دائرة الأراضي والأملاك تفرض أيضًا رسوم تسجيل رهن بنسبة 0.25% من قيمة القرض، إضافة إلى رسومها الثابتة. وسيضيف البنك رسوم الترتيب والتقييم الخاصة به، وهي تختلف من جهة تمويل إلى أخرى.
عمولة الوساطة وضريبة القيمة المضافة
في إعادة البيع، يُتفق على عمولة الوساطة كتابيًا قبل بدء المعاينات، على نماذج RERA التي يلتزم بها كل وسيط مرخّص. النسبة الأكثر شيوعًا في دبي هي 2% من السعر، وتُفرض ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% على العمولة لا على العقار. أما في الشراء الأولي مباشرة عبر الوكيل المعتمد لدى المطور، فلا يدفع المشتري عادةً أي عمولة وساطة.
لوضع البنود الرئيسية جنبًا إلى جنب، لنأخذ مثالًا توضيحيًا لإعادة بيع بقيمة 20 مليون درهم، مدفوعة نقدًا، وافق فيها المشتري على تحمّل رسوم نقل الملكية كاملة وعمولة وساطة بنسبة 2%:
رسوم نقل الملكية: 800,000 درهم. عمولة الوساطة: 400,000 درهم، إضافة إلى 20,000 درهم ضريبة القيمة المضافة. رسوم أمين التسجيل والتسجيل: ما يزيد قليلًا على 4,700 درهم شاملة ضريبة القيمة المضافة. يبلغ المجموع نحو 1.22 مليون درهم، أي ما يزيد قليلًا على 6% فوق السعر. هذا مثال على طريقة الحساب وليس عرض سعر، وتقاسم التكاليف بين المشتري والبائع يحدده العقد دائمًا.
التكاليف المستمرة: رسوم الخدمات
بعد تسليم المفاتيح، تصبح رسوم الخدمات السنوية التكلفة المتكررة الرئيسية، وهي تُحدد لكل قدم مربع وتُعتمد لكل مبنى. وكثيرًا ما يقلل المشترون من مدى تفاوتها بين الأبراج، حتى على الامتداد نفسه من النخلة أو القناة. وتقع المساكن ذات العلامات التجارية التي تقدم خدمات فندقية كاملة وردهات مزودة بالموظفين ومرافق خاصة في الطرف الأعلى، وهذا أمر طبيعي.
لا أذكر رسوم الخدمات من الذاكرة ولا بناءً على كلام البائع. تنشر دائرة الأراضي والأملاك الرسوم المعتمدة لكل مشروع عبر مؤشر رسوم الخدمات (Service Charge Index)، المتاح على موقع الدائرة وتطبيق Dubai REST، ويسدد الملاك عبر نظام Mollak التابع للدائرة. قبل أن يلتزم أي من عملائي، نراجع الرقم المعتمد لذلك المبنى بعينه وللسنة المعنية، وأطلب من البائع شهادة براءة ذمة تثبت عدم وجود مستحقات. ويجب تسوية أي متأخرات قبل نقل الملكية.
إذا كان المسكن سيُؤجَّر، فينبغي قراءة العائد الإيجاري الإجمالي بعد احتساب هذه التكاليف لا قبلها. يتتبع مؤشر الإيجارات الخاص بي الإيجارات المسجلة في One at Palm وThe Lana، والإيجارات السابقة لا تضمن الدخل المستقبلي.
كيف أضع الميزانية
في صفقة إعادة بيع نقدية في أعلى السوق، أنصح عملائي بإبقاء نحو 6% إلى 7% من السعر متاحة فوق المبلغ المتفق عليه لتغطية رسوم نقل الملكية والوساطة وضريبة القيمة المضافة والتسجيل، ثم تخصيص ميزانية منفصلة لرسوم الخدمات في السنة الأولى. أما في التخصيص على الخارطة، فقد تكون التكلفة المبدئية أقل بكثير إذا كان المطور يتحمل جزءًا من رسوم نقل الملكية، لكن خطة الدفع تصبح حينها ما يستحق القراءة بعناية.
لا شيء من هذا معقد حين يُعرض في صفحة واحدة، ومن الأفضل كثيرًا الاطلاع عليه قبل تقديم العرض لا في مكتب أمين التسجيل. إذا رغبت في أن أعرض لك التكلفة الكاملة لمسكن بعينه، أرسل لي استفسارًا خاصًا.
الرسوم كما تنشرها دائرة الأراضي والأملاك في دبي على صفحتي خدمة تسجيل البيع وتسجيل الرهن (dubailand.gov.ae)، وقد رُوجعت في 14 أكتوبر 2026. عمولة الوساطة المذكورة هي النسبة المتعارف عليها في السوق، وليست رقمًا منظمًا. مثال 20 مليون درهم توضيحي فقط. قد تتغير الرسوم؛ تحقق من الجدول الحالي لدى دائرة الأراضي والأملاك قبل نقل الملكية. هذه معلومات عامة وليست استشارة قانونية أو مالية.