هل هدأ الخليج التجاري؟ وفق الأرقام الرئيسية، يبدو الأمر كذلك. لكن إذا نظرت إلى ما هو أعمق بطبقة واحدة، تصبح الصورة أكثر فائدة من العنوان: كان الربع هادئًا على صعيد إطلاق المشاريع الجديدة، لا على صعيد من يشترون منازل جاهزة.
العنوان الرئيسي: مبيعات أقل وسعر أدنى للقدم المربع
سجّل الخليج التجاري، الذي يضم واجهة خليج مراسي المائية، 1,297 عملية بيع في الربع الثالث من 2026 بمتوسط 2,140 درهم للقدم المربع. وفي الربع نفسه من 2025 سجّل 4,557 عملية بيع بسعر 2,600 درهم للقدم المربع. أي أن عدد المعاملات أقل بنحو 72% ومتوسط سعر القدم المربع أدنى بنسبة 18%.
مقارنةً بالربع الثاني من 2026 (1,438 عملية بيع بسعر 2,550 درهم للقدم المربع)، كان حجم التداول أقل بنحو 10% وانخفض المتوسط بنحو 16%. لو قُرئ ذلك بمعزل عن غيره، لأوحى بأن الأسعار قد انعطفت بحدة. لا أعتقد أن هذا ما تُظهره البيانات.
البيع على الخارطة يفسّر معظم التراجع
عندما أفصل مبيعات البيع على الخارطة عن إعادة البيع، تتغير القصة. فقد انخفضت تسجيلات البيع على الخارطة من 3,364 في الربع الثالث من 2025 إلى 362 هذا العام، بتراجع يقارب 89%. كان الربع الثالث من العام الماضي حافلًا على نحو غير معتاد بإطلاق المشاريع؛ أما ربع هذا العام فكان خفيفًا.
تُباع الوحدات على الخارطة في الخليج التجاري بسعر أعلى للقدم المربع من المباني الجاهزة الأقدم. وبلغ متوسط البيع على الخارطة هذا الربع 2,910 درهم للقدم المربع، مقابل 2,730 درهم قبل عام. لذا عندما تتراجع حصة البيع على الخارطة من نحو ثلاثة أرباع السوق إلى أقل من الثلث، ينخفض المتوسط العام معها، حتى لو لم يصبح أي مبنى بعينه أرخص. إنه تغيّر فيما بيع، أكثر منه تغيّرًا في قيمة ما بيع.
إعادة البيع صمدت
سوق إعادة البيع هو ما أنظر إليه للحكم على الطلب الحقيقي على المنازل الجاهزة. في الربع الثالث من 2026 سُجلت 935 عملية إعادة بيع بمتوسط 1,910 درهم للقدم المربع. وقبل عام سُجلت 1,193 عملية بسعر 1,870 درهم للقدم المربع.
- حجم إعادة البيع: انخفض بنحو 22% على أساس سنوي، لكنه ارتفع بنحو 23% مقارنة بالربع الثاني (758 عملية إعادة بيع).
- سعر القدم المربع في إعادة البيع: أعلى بنحو 2% مما كان عليه قبل عام، وأقل بنحو 9% من مستوى الربع الثاني البالغ 2,100 درهم.
- حصة البيع على الخارطة: في سبتمبر، كان نحو ثلث المبيعات على الخارطة والثلثان إعادة بيع.
لا أعطي أهمية كبيرة لتراجع أسعار إعادة البيع على أساس ربع سنوي. فمزيج عمليات إعادة البيع يتغير من ربع إلى آخر بين الاستوديوهات والشقق بغرفة نوم واحدة والمنازل الأكبر، والمقارنة السنوية هي الدليل الأكثر ثباتًا. وبهذا المقياس، كانت أسعار إعادة البيع مستقرة إجمالًا أو أقوى قليلًا.
الإيجارات والفئة الراقية
ظل سوق التأجير نشطًا. فقد سجّل الخليج التجاري 3,114 عقد إيجار في سبتمبر، أي أكثر بنحو 4% من سبتمبر 2025. وبلغ العائد الإيجاري الإجمالي السكني في المنطقة لهذا الشهر نحو 4.5%، وهو أقل مما كان عليه قبل عام، إذ ارتفعت الأسعار بوتيرة أسرع من الإيجارات خلال الأشهر الاثني عشر السابقة.
في أعلى شريحة من المنطقة يتصرف السوق بشكل مختلف والعينات صغيرة. فـThe Lana، المساكن الـ39 الواقعة فوق فندق Dorchester Collection في دبي، بتصميم داخلي من Gilles & Boissier مع إتاحة OMNIYAT Atelier للملاك الراغبين في مزيد من التخصيص، تُظهر عائدًا إيجاريًا إجماليًا قدره 6.5% خلال الأشهر الاثني عشر الماضية في مؤشر الإيجارات الخاص بي، غير أن ذلك يستند إلى عقدي إيجار فقط في السوق. إنه نقطة مرجعية وليس اتجاهًا، والإيجارات السابقة لا تضمن الدخل المستقبلي.
وفي مكان آخر من الفئة الراقية، كان المشروع الأكثر نشاطًا خلال الأشهر الثلاثة المنتهية في 23 أكتوبر مشروعًا أطلقته OMNIYAT، بواقع 38 عملية بيع مسجلة بمتوسط يقارب 5,978 درهم للقدم المربع. وهذا يقارب ثلاثة أضعاف متوسط المنطقة، ويذكّر بأن «الخليج التجاري» كمتوسط لا يقول الكثير عن أفضل عناوينه.
ما أستخلصه من ذلك
العرض هو المتغير الذي أراقبه عن كثب أكثر من غيره. تُظهر البيانات 40 مشروعًا ونحو 30,000 وحدة سكنية قيد التطوير في الخليج التجاري، وسيُبقي ذلك الضغط على أسعار إعادة البيع في الفئة المتوسطة مع اكتمال المباني. أما المنازل الجاهزة ذات المواصفات الجيدة في المباني الأفضل فتميل إلى أن تكون بمنأى عن ذلك، لأن شريحة المشترين المهتمين بها مختلفة.
بالنسبة إلى المشتري، قد يعني تقويم أهدأ لإطلاق المشاريع وقتًا أطول للتفاوض على الوحدات الجاهزة. وبالنسبة إلى البائع، فإن بيانات إعادة البيع مستقرة لا متراجعة، ما يدعم التسعير استنادًا إلى صفقات مماثلة حديثة بدلًا من عناوين البيع على الخارطة في العام الماضي.
إن كنت تملك مسكنًا في الخليج التجاري أو خليج مراسي أو تفكر في امتلاكه، وترغب في الاطلاع على البيانات الخاصة بمبناك تحديدًا، أرسل لي استفسارًا خاصًا.
المصدر: بيانات السوق من DXB Interact استنادًا إلى تسجيلات دائرة الأراضي والأملاك، تم استرجاعها في 23 أكتوبر 2026. الأرقام متوسطات وإجماليات لمنطقة الخليج التجاري (جميع أنواع العقارات ما لم يُذكر خلاف ذلك). تغطي الأرقام الربعية الفترة من يوليو إلى سبتمبر 2026؛ وأرقام سبتمبر تخص ذلك الشهر وحده. أرقام The Lana مأخوذة من مؤشر الإيجارات على alihmoud.com، المحدَّث في 2 أكتوبر 2026 (من أكتوبر 2025 إلى سبتمبر 2026). العوائد الإجمالية قبل احتساب التكاليف. الإيجارات والأسعار السابقة لا تضمن النتائج المستقبلية.